침착맨 건물주되다! (feat.기안84) -위치부터 예상 투입비용까지

안녕하세요,

고빌딩 고재은입니다.

 

최근 트위치가 한국에서의 서비스를 종료하면서,

네이버 치지직, 유튜브, 아프리카tv 등으로 라이브방송(=라방) 채널들이 다양히 움직이고 있는데요,

많은 스트리머 중에서도 저는 '라방'하면 가장 대중적으로 먼저 떠오르는 분이

"침착맨"님(얼소노운애즈 이말년)이 입니다. (개인적으로 저도 너무 팬이고요 방장)

 

방장은 몇 달전부터 방송에서 사옥으로 이사간다 라는 이야기를 꺼냈는데,

웹툰작가 기안84, 박태준 님 등 주변 분들의 건물 투자 소식이 워낙 핫했었기 때문에

이말년이라면 어떤 건물을 샀을까! 너무 궁금했습니다.

그곳은 바~로 "송파구 방이동"입니다.

 

▼ 개요 ▼ 

 

 

 

[입지]

-송파나루역(9호선) 270m 도보 3분 역세권!
-석촌호수, 송리단길, 방이전통시장, 방이먹자골목 인근
-6차선 대로변 1개 이면
-주택 배후세대 14,833세대

 

[인근 시세]

입지 대비해서는 약간 비싸게 준 것 같습니다!

주변에 매매사례가 22년도에는 많이 없었기는 한데요,

 

21년 대로변 덩어리 큰 게 7100~7800만원, 이면코너가 6천만원선,

이면이어도 근생라인 북향은 7400만원~8천만원

 

23년 이면 근생라인 코너가 6500만원까지 거래되었습니다.

 

침착맨 건물은 주택가쪽이고,

일조권 사선제한이 세게 들어가는 땅은 아니지만 북향은 아니구요,

코너도 아닙니다.

 

감안하면 평당 6200만원..?

주변 거래사례에 비하면 막~싸게 느껴지는 평단가는 아닌듯 합니다.

 

하.지.만.

서울 3대구(강남 서초 송파) 내에

85평

3종

역세권 땅을

6천대에 구입했다?

라고 생각해보면

또 합리적으로 매입한것 같기도 하구요!

 

 

 

 

[밸류업?]

사옥 목적으로 매입한것이기 때문에

 

기존의 다가구주택 내 내력벽들을 다 철거하고

H빔 넣고 구조보강은 당연히 기본으로 진행할거구요,

 

계단실(코어)이 한쪽으로 몰려있고,

또 계단이 건물 끝까지 반듯하게 올라가있는 것으로 추정이 돼서

엘리베이터도 계단실 끝쪽으로 붙여서 신설하지 않을까 싶습니다.

 

법정 용적률 대비 80% 가까이 남아있어서

엘리베이터를 여유있게 넣겠다 싶었는데

 

현장 가봤을때 게시된 건축허가판을 보니 역시나 증축ㅇㅇ

층수도 4층 부분이 늘어나 있었습니다.

맨 꼭대기층에 옥탑?테라스? 공간으로 작게 뺐을것 같습니다.

 

그리고 당연히 외관은 침착맨의 아이덴티티를 잘 보여줄 수 있는 식으로 될까?

기대했는데

현장에 가봤을때는

아직까지는 스페샬하게 눈에 띄는건 없어보였습니다..

 

 

#과거사진(Before)

▼

 

 

 

#2024년 1월 모습

리모델링 공사가 한창입니다. ((신축 아니고 리모델링임! 건축물대장 잘 살아있음))

내부에 H빔 들어가있었고, 외벽에 벽돌이 뜨문뜨문 보였습니다!

▼

 

 

 

[매입조건]

기안84님는 석촌동 건물살 때, 개인명의로 매입했었는데,

이말년님은 (주)금병영 법인 명의로 매입했네요. (대표이사: 이병건)

 

매매가 53억 5천만원 중, 28억 대출받았습니다.

 

2022년 3월 15일 매매계약 후

다가구주택이었기 때문에,

잔금 전 주택→근린생활시설로 용도변경 잘했구요,

 

2023년 4월 14일에 잔금 치뤘습니다.

 

계약 후 잔금까지 1년이 넘게 걸렸네요ㅎㄷㄷ

아마 임차인 명도때문에 오래 걸리지 않았을까 싶습니다.

 

혹시나하는 마음에 매매예약하는 가등기도 했었네요ㅎㅎ

(매매계약 후 잔금까지의 시간이 길어지면 종종 이렇게도 합니다)

 

 

 

[예상 투입 자금]

공사를 어느 규모로 진행한지 모르겠어서 정확하지는 않지만

구조보강, 승강기 신설 정도를 기준으로 예상하자면 하기와 같습니다.

 

*공사비는

해당 토지와 건물을 담보로 받은 내역이 등기부에 떠있지 않아서 0원인데,

아마 따로 받지 않았을까 싶기는 합니다..

일단 저는 모르니까 공사비 대출 0원, 올 현금 투입했다고 가정하고 계산해보겠습니다.

 

 

실 사용 목적이라서

시세차익이라던가, 임대수익이 크게 발생할 위치는 아니지 않나 싶습니다.

 

참고로 기안84님의 석촌동 건물의 경우,

오로지 임대수익 (보충 필요)

 

그리고

투자자의 성향 차이이기는 하겠지만,

 

공사비 대출을 안받았다면

현금을 40억 넘게 투입한건데,

제 고객이었다면 그 돈이면 무조건 강남 들어오시라고 물건 드렸을겁니다..

논현/역삼 역세권 2종땅 정도는 들어올 수 있는 자금 수준입니다..

 

뭐.. 이유가 있었을 것 같기는 합니다..

 

아직 리모델링 준공이 난게 아니라서

섣불리 잘샀다, 잘못샀다 결론 지을 수는 없을 것 같구요,

무사히 준공 마무리돼서 사업 더욱 번창하시길 바라겠습니다ㅎㅎ

((랜선 사옥구경 콘텐츠도 기대하겠습니다))

 

+)회사 유튜브 채널에도 관련 영상 올렸습니당.. 부끄럽지만 편하게 보실 분은 클릭해주세요!

https://youtu.be/EVVnFgy4d6Y?si=TsMvB06FUGm61V2w