도대체 "좋은 땅"이 뭔데?
시세차익을 크게 볼 수 있는 호재를 내가 남들보다 먼저 알게되면 제일 재미볼 수 있죠 사실.
그.러.나.
나에게까지 소식이 닿았을 즈음이면 이미 오를대로 올라있을 확률이 대부분입니다~
혹여나 내가 그 소식을 미리 접했을지언정
확정도 안된 계획들을 정보랍시고 믿고 투자하기에는
너무 리스키합니다.
한마디로 '호재'는 운의 영역..!
그런데 부동산이 무슨 한 두푼도 아니고..
보통 전 재산에 가까운 현금을 모으시고, 대출까지 바리바리 받아서 매입을 결정하시는 분들이 더 많을텐데요,
운의 영역보다 FM적인, 정석을 따르시는 것을 추천드립니다!
(정석만 따르기에도 쉽지 않습니다ㅎㅎ)
제가 생각하는 정석은,
"탄탄한 상권 내 입지해서 임대수익 및 공실 걱정이 없을 땅"을 봐야 합니다.
1. 입지
그 지역을 다니는 유동인구는 어떤 사람들이고,
언제, 어떠한 의미로 그 상권을 이용하는 존재인지 파악해야 합니다.
결국 이 건물에 들어올까말까 임차인들도 동일한 분석을 해봤을때
내 사업을 영위하기에 좋은 위치다 라고 확신이 들어야 들어올테니까요.
그리고 결국 상권적인 부분이 뒷받침 되어야
시세차익까지도 흔들림없이 가져가시더라구요 보면.
2. 임대 수익
임대수익은 "평당 임대료 X 면적"입니다.
항목별로 자세히 볼게요.
-평당 임대료
내 건물 주변으로 형성된 상권의 임대시세를 상세히 파악하는 노력은 당연히 필요하구요,
저는 이건 돈을 쥐어주더라도 꼭 실수없이 전문적으로 파악해야 하는 요인이라고 생각합니다.
-면적
토지에서 임대수익을 최대로 뽑아내려면,
건물을 지었을 때 사용할 수 있는 면적이 최대가 되어야 합니다.
그럼 면적을 최대치로 뽑아낼 땅은 어떻게 찾냐?
다음의 기준(★표시)을 하나하나 따져봐야 합니다.
★법정 용적률 상한이 높은 용도지역 내에 위치해야 더 큰 면적을 쌓을 수 있다.
★북측 도로에 접한 필지 : 일조권 사선 제한 덜 받는다.
★경사진 땅에 위치해 지하1층이 1층처럼 보이게 노출이 된다.
등의 요인이 있을 수 있습니다.
좀 더 디테일하게는
만일 전체 임대료 수익 중 "1층"에서 나오는 임대료 비중이 높은 리테일 상권이라면,
★건폐율이 높을수록
★전면 노출도가 높을수록
받을 수 있는 총 임대료 수익이 늘어나겠죠?
3. 위의 기준대로 좋은 땅을 찾아내서,
최근 거래시세와 비교했을 때 납득이 될만한 가격으로 매물이 풀려있다?
바로 줍줍하셔야 합니다.
그런데 최근
제가 느끼고 있는 '시세' 정보는 다소 혼란스러운 면이 있습니다.
어느 지역은 20~21년도 평단가로 조정되어야 급매로 매각이 되는가하면,
또 어느 지역은(압구정 로데오, 성수 등)
하늘을 모르고 평단가가 치솟고 또 치솟습니다.
그래서 최신 정보를 열심히 캐치업해야
이 혼란한 시장에서
흔히 말하는 '눈탱이'를 맞지 않고
올바른 판단을 하실 수 있을 것 같습니다.
앞으로 이 블로그를 통해서
따끈따끈한 정보들을 열심히 공유해보겠습니다.
많이 봐주시고,
궁금한건 편하게 물어봐주세요.
