....

안녕하세요 고재은 팀장입니다.주말부터 날씨가 너~무 따뜻하더라구요:)부동산 투자하시는분들에게 봄은 임장의 계절이죠!요새같은 불경기에도 사람들이 찾아다니는 동네를 둘러보면서왜, 무엇이 사람들의 주머니를 열게 하는지 관찰하고 분석해보는 시간입니다. 강남 지역 투자는 심플하죠."오피스 or 학원가 or 배후세대"셋 중 하나일테니,둘러쌓고 있는 주체들의 규모를 잘 파악하고주변 상권은 어디까지 확장되어 있는지 등을 보면 됩니다. 그런데아래와 같은 리테일 상권은 직접 가보셔서어떤 업종들이 1층에 들어왔는지,1층을 제외한 나머지 층의 현황은 어떠한지,그들이 팔고 있는 재화/서비스의 가격은 어떤지,사람들이 돌아다니는 동선, 코스는 어떤지,근본이 있나?(반짝하고 질 상권은 아닐지) 등등 매우 디테일한 부분까지 자세히 보..

https://youtu.be/2yC3sBjS7NA?si=qHFmpj-ikZwYzrxO 안녕하세요 고팀장입니다.지난주에 용도변경 관련해서 세법 개정이  곧 될거다 라고 말씀드렸는데요,못보신 분들을 위해 요약해서 다시 말씀드리자면 주택 건물 통매매 관련해서,실거주를 오랫동안 하셨던 주인분이건물 팔면서 낼 "양도소득세"에서1주택자 비과세 혜택이나 장기보유특별공제 혜택을 보기 위해서는매매계약서를 작성할때에만 주택이어도 된다!매매계약서에 도장 찍고, 잔금 치루기 전에 근린생활시설로 용도변경해줘도혜택 유지된다! 라는게 골자였던 개정입니다.  단, 25년 2월내 공식 발표 예정이고 발표 즉시 효력 발생한다고 하니, 그 전에는 가계약 형태로 진행하고 본계약은 공표 이후로 일정을 잡는걸 추천드립니다. 이 내용만 설명하..

안녕하세요 고팀장입니다:)빌딩 시장에 있다보면 '자영업'과 뗄레야 뗄 수 없는 관계가 됩니다.빌딩 투자의 본질은 결국 '임대료'이고! (땅 값에 대한 장기적인 시세차익도결국 임대료 상승에 대한 기대감이 받쳐줘야 가능하다고 저는 생각합니다.) 임대를 채워주시는건 바로 자영업자분들이니깐요! 좀 더 자세히 예를 들면,고객분들 건물 매입해드리고 좋은 임차인을 유치할 수 있도록한 달 내내 동네 부동산을 들락날락 하기도 합니다ㅎㅎ 혹은 리모델링이나 신축 공사가 마무리 되기 전부터우량한 브랜드와 컨택해서 그 브랜드가 원하는대로 지어주고 장기계약을 한다거나,매출의 일부를 임대료쪼로 받는 계약을 한다거나 (일명 수수료 매장 계약)뭐 그런것도 합니다ㅎㅎ 그래서 요즘 젊은이들은 뭘 먹고 다니나~핫플은 또 어딘다~ 어떤 아이..

다가구주택, 단독주택을 보유하고 장기로 실거주까지 해왔던 건물주분들 주목하세요! 이제는 매매계약일때만 주택이더라도 양도소득세 비과세 or 장기보유특별공제 혜택이 날라가지 않습니다. 잔금 전에 근린생활시설로 용도변경을 해주셔도 된답니다. 사실 이것도 원래 예전엔 별 문제없이 진행되어왔다가, 2022년 10월 21일 기획재정부 질의에서 '안된다! 잔금때도 주택이어야 양도소득세 비과세 or 장특공 혜택 주겠다!" 라고 해버리는 바람에.. 요 몇년동안 주택 건물 거래가 쉽지 않았었습니다. 매수자는 주택상태로 사게되면1. 대출이 안나옴2. 취득세 중과 (근생 기준 4.6% -> 중과시 13.4%)이런 치명타를 안고 사야됐었고,그러려면 금액적으로 정말 싸지 않으면 거래가 안되었죠. 실무를 보는 입장에서 아무리 생각..

안녕하세요 고빌딩 고팀장입니다.2025년이 밝았습니다! 새해 복 많이 받으세요:) 저는 새해를 맞이해서 고객분들께만 새해 인사를 드릴 뿐만 아니라, 은행 지점장님들에게도 분위기 여쭐겸 연락을 드리는데요, 신한은행 모 부지점장님 말씀으로는,"금리는 내려갔지만 경기가 워낙 안좋기때문에,올해 대출 심사시에는과연 임대료로 이자 커버가 가능할지?에 대한 부분을 강화해서 보려고 한다"라고 이야기 하시더라구요... 안그래도 공실이 해소가 안되고 있는 마당에...시세차익용 매물 추천드릴때 1-2년치 임대료는 못받을 계산하고매입하시자 라는 말씀을 드리고 있는 마당에...대출까지 안나오는 상황이 펼쳐진다면....가족 구성원이 들어간 법인 신설 후에풀대출 받아서 매매가의 20-30%의 현금만 갖고 공격적으로 매입하는건 당분..

https://youtu.be/68EEnMKZ2bs?si=IwbqjjjqpWlmgvdk  안녕하세요 고빌딩 고재은 팀장입니다.여러분들! 혹시 흑백요리사 보셨나요? 뭐라구요? 아직 안보셨다구요..?그렇다면 얼른 보세요ㅠㅠ 진짜 재밌어서 저는 이틀만에 전부 몰아봤습니다ㅠㅠ(뒷북 좀 치겠습니다...) 부동산쟁이로서!보고나니 여러가지 재밌는 사실들이 눈에 보이더라구요ㅎㅎ 실제 그들의 가게는 어디에 있는가?  역시 사람 마음 똑같아서, 다들 어딘지 찾아서 가보려고 난리인것 같아요ㅎㅎ그리고 백수저 가게들은 파인다이닝이 많아서 가격이 부담스러우니깐,모두 흑수저 가게들을 엄청 찾아보는것 같아요ㅎㅎㅎ 예약 마비!!  아래는 매일경제 기사에서 발췌했는데, 정리하신분 기자분 감사합니다:)출처 : 매일경제 지도를 보니, 역시..

https://youtu.be/zCbP9tw9RPc?si=QCfFg-775uqkmInq  오랜만입니다:) 다들 명절 잘 보내셨을까요~? 고빌딩 고재은 팀장입니다!추석 전까지 빌딩 시장 분위기는 계속 괜찮다가 약간 잦아드는 느낌으로 마무리했던것 같습니다. 그.리.고. 드디어 기다리고 기다리던 금리 인하를 연준에서 발표했는데요,이제 부동산에 다시 불 붙는다, 코로나때만큼은 아니더라도 또 거래가 많이 될거다 라는 견해도 있고, 그게 아니라 진짜 경기가 어려워서 빅컷 단행한거다 라는 의견도 있으신 것 같습니다. 만일 경기가 여기서 더 악화된다면 당연히 임대차 시장도 더욱 더 어려울수밖에 없고, 건물에서 뽑아낼 수 있는 임대수익을 지금보다도 더 보수적으로 예상해야겠죠? 그런데 이와 반대로금리가 다운됐으니 지금이 ..

https://n.news.naver.com/article/023/0003847519?type=journalists “가게 나가겠다” 계약 만료 전날 통보해도 효력 인정된다상가 임대차 계약의 연장 여부에 대해 임대인과 임차인 간 명시적인 협의가 없는 상황이라면, 임차인이 계약 만료 전날 “가게를 빼겠다”고 통보해도 효력이 인정된다는 대법원 판단이 나왔다n.news.naver.com 상가 임차인과계약 연장을 할지 말지 명시적인 협의를 하지 않은 상황이라면계약 만료일 전날에퇴거 하겠다 라고 통보하는게 가능하다 라는 대법원 판례에 관한 기사입니다.. 하지만 법적인 부분을 떠나서, 도의적으로, 상식적으로,공실 이라는 상황에 최대한 대처할 수 있도록 건물주에게 미리 말을 해주는게 좋죠ㅠㅠ 판례가 이렇게 났으니, ..

올해 하반기 들어 엄청 거래되는 중인 강남 빌딩 시장에 새롭게 청담동 건물주로 등극한 김태호 PD 입니다. 위치는 스케쥴 청담에서 에테르노 압구정 부지쪽으로 들어가면 나오는 주택가 쪽입니다. 개인명의는 아니고, 본인이 대표로 있는 제작사 법인 명의로 매입했다고 합니다.원래 '삼익2차빌라' 라는 연립주택이었습니다.300억에 매매가 되었고, 6세대가 거주중이었으니세대 당 약 50억 정도로 나눠가셨겠죠? ㅎㅎ 2024.3.22 매매계약 → 2024.6.14 잔금 / 대출액은 230억이 넘는것으로 추정 제가 알고있기로는 근생으로의 용도변경이 협의가 어려운 매물이었어서아마 취득세 중과를 맞았을 것 같습니다. 매매가 300억에 부대비용(중개수수료, 법무사비용) 1.4% 정도로 잡으면300억 X 1.4% = 4억 2..

유난히 더운 여름인데 다들 어떻게 지내고 계신가요:)날씨만큼 핫하게 거래되고 있는 빌딩 시장 상황 공유드리러 왔습니다.강남 먼저 살펴보면요, 1. 압구정 로데오 평당3억 신고가 경신원래 압구정 로데오 최고가는지금 스투시 매장이 있는220평 x 평당 2억 8천만원= 625억짜리 거래였습니다. 투자의 목적만 가지고개인 단위의 투자자가 사지는 않았을거다 라는 예상대로젠틀몬스터, 탬버린즈 등의 브랜드를 영위중인 "아이아이컴바인드"가대출도 없이 올 현금으로 아주 최근 잔금을 치뤘죠.그.런.데.놀랍게도 신고가가 갱신됐습니다! 이번엔 평당 3억입니다. 여기도 도산공원이 보이는 동측에 1종일반주거지역 쪽이구요, 구축인데 살짝 리모델링만 완료한 컨디션인데, 매매금액이 무려 225억, 대지 75평 기준으로 나눠보면 평당 ..