주목!!! 송정동 매수 타이밍 다시 왔습니다

https://youtu.be/2yC3sBjS7NA?si=qHFmpj-ikZwYzrxO

 

안녕하세요 고팀장입니다.

지난주에 용도변경 관련해서 세법 개정이  곧 될거다 라고 말씀드렸는데요,

못보신 분들을 위해 요약해서 다시 말씀드리자면

 

주택 건물 통매매 관련해서,

실거주를 오랫동안 하셨던 주인분이

건물 팔면서 낼 "양도소득세"에서

1주택자 비과세 혜택이나 장기보유특별공제 혜택을 보기 위해서는

매매계약서를 작성할때에만 주택이어도 된다!

매매계약서에 도장 찍고, 잔금 치루기 전에 근린생활시설로 용도변경해줘도

혜택 유지된다! 라는게 골자였던 개정입니다.

 

단, 25년 2월내 공식 발표 예정이고 발표 즉시 효력 발생한다고 하니,

그 전에는 가계약 형태로 진행하고 본계약은 공표 이후로 일정을 잡는걸 추천드립니다.

 

이 내용만 설명하고 끝나면 프로가 아니죠ㅎㅎ

더 나아가서

그럼 어떤 변화가 있겠냐?

돈이 또 어디로 몰려갈까~? 까지 예상해야죠

 

사실 너무 올라버린 공사비, 인건비로 인해서

주택건물은 근생으로 임차를 맞추려면 손을 많이 봐야하기때문에 더이상 잘 팔리는 인기상품이 아닙니다.

게다가 힘겹게 신축해봤자 임대 맞추기도 쉽지 않은 불경기라서요.

그리고 신축 건물? 이미 넘치고 넘칩니다.

아마 세법 개정이 됐다고 하더라도

사업성이 좋게 보이는 매물은 잘 없을거예요.

 

대신 좀 더 눈을 돌려서 동네를 바꿔서 보셨으면 좋겠습니다.

 

추천드리고 싶은 지역은 "성동구 송정동" 입니다.

 

송정동은 2022년말 용도변경 관련 세법 규정이 없었을때까지는

제2의 성수동, 연남동으로 불리며 엄청난 거래량을 자랑했던 곳입니다.

 

필지 사이즈가 대부분 20~40평대로 작고,

1평당 가격 또한 3천만원대~5천만원대로

서울 중심부 치고는 저렴한 축에 속했기 때문에

전체 매매가 볼륨 20억 밑의 소액대 투자처로 각광을 받았습니다.

적은 금액으로 들어가서 단타로 크게 욕심 안부리고 엑싯하기에는 안정적이었으니까요.

 

▼2018~2022년 실거래신고 (출처 : 밸류맵 valuemap.com) 

 

그러다가 용도변경이 막히면서 거래가 끊겼습니다.

주택 건물이 대다수라서 신설 법인으로 매입 검토 자체가 안됐고,

그래서 아마 이 동네 전체의 발전 속도도 더딜거라고 예상해서

저도 주변에서 누가 사신다고 하면 다시 생각해보시라고 말씀드렸던 것 같습니다.

 

하지만 이제 상황이 달라졌죠.

근린생활시설로 잔금을 치룰 수 있게 되었으니

많은 매수자 분들이 검토할거고, 2021년 2022년 거래량 다시 나올거라고 봅니다.

이 금액대에 살 수 있는 건물 중 가장 합리적인 투자로 보여집니다.

먹을게 어느 정도 확실하게 남아있으니까요.

 

그리고하지만 여러 매물들 중에서도 아래 조건을 충족하는 매물을 위주로 검토하시길 추천드립니다.

 

1) 명도 가능할 것 (☞그래야 용도변경 되니까)  

2) 평당가격 5천만원대 미만일 것 ☞그래야 먹을게 있으니까)  

3) 대지 사이즈 너무 크지 않을 것 ( ☞여기는 소액대 투자자들이 접근하는 곳이라 전체 매매가 볼륨이 커지면 환금성이 떨어집니다잉!!)

 

남들보다 한 발 빨리 움직이셔서, 크진 않더라도 확실한 마진 취하시길 바랍니다:)