비강남 매매사례

https://youtu.be/zCbP9tw9RPc?si=QCfFg-775uqkmInq

 

 

오랜만입니다:) 다들 명절 잘 보내셨을까요~? 고빌딩 고재은 팀장입니다!

추석 전까지 빌딩 시장 분위기는 계속 괜찮다가 약간 잦아드는 느낌으로 마무리했던것 같습니다.
그.리.고. 드디어 기다리고 기다리던 금리 인하를 연준에서 발표했는데요,

이제 부동산에 다시 불 붙는다, 코로나때만큼은 아니더라도 또 거래가 많이 될거다
라는 견해도 있고,
그게 아니라 진짜 경기가 어려워서 빅컷 단행한거다 라는 의견도 있으신 것 같습니다.

 

만일 경기가 여기서 더 악화된다면 당연히 임대차 시장도 더욱 더 어려울수밖에 없고,
건물에서 뽑아낼 수 있는 임대수익을 지금보다도 더 보수적으로 예상해야겠죠?

그런데 이와 반대로

금리가 다운됐으니 지금이 매수 타이밍이다! 라고 생각하고

시장에 진입하시는 분들 분명 늘어날거고,

거래량 늘어난다면 매매가도 상승할거고,
그러면 시세차익에 대한 부분도 좀 긍정적으로 예측하고
더 올라버리기 전에 빠르게 매입을 검토하시는게 나을수도 있을거구요..

그래서 지금 매각이나 매입을 검토하시는 분들은
시장 분위기를 면밀하게 좀 둘러보실 필요가 있을것 같습니다..!

참고로 지금 시장에는
신축 혹은 리모델링 완료된 건물들이 많습니다.
아무래도 2021,2022년도까지 밸류업 필요한 낡은 건물
거래가 많이 있었었고 그것들이 시기적으로 작년부터 신축 혹은 신축급으로 정리돼서 나온거죠
그런데 강남 임대차 경기가 고꾸라져서 공실 상태의 건물이 많은거구요

임대수익이 언제 일어날지 모르는 상황인데 금리가 낮지 않으니
금액 조정이 크게 되지 않는 이상,

매입 검토 자체가 어려운 수준의 사업성을 가진 매물이 많은것 같습니다.

하지만 오히려 사옥으로 실사용 하실 분들은 이런 상황을 잘 활용하셔서,

매수 사이드에 좀 더 유리한 조건으로 매입하실 수 있는 기회가 될 수도 있다는 의견도 있구요ㅎㅎ

(럭키비키 마인드~!)

 

강남 빌딩 시장 분위기가 이렇다보니,

매물 검토하시던 분들 중에 투입 가능한 현금이 좀 짧으신 분들은

강남에 안쪽에 쳐박혀있거나, 필지 사이즈가 작은걸 사봤자

어차피 임대 못맞추고, 엑싯(재매각)도 어렵다 라고 생각하셔서인지

비강남 지역으로 눈을 많이 돌리셨습니다.

 

강남은 아니지만, 유동인구가 많은 리테일 or 오피스 상권이라던지,
대로변, 역세권, 항아리상권 이런 위치에 어느 정도 임대수익률이 충족이 되면 바로 팔려버리는 것 같습니다.

서론이 길었습니다.

그래서, 비 강남지역에서 거래된것들 중에 저도 괜찮다 라고 생각됐던 매물들 몇 가지 살펴보겠습니다!

 

 

<명륜4가 196-1 탐앤탐스 성대입구점> 

◑매입point? 종로 대로변 40억대, 8천대

 

위치가 사실 메인 이동 동선은 아닙니다.

보통 혜화역 4번출구 앞 쪽 (대명길)이 술집도 많고, 식당도 많습니다.

그리고 성균관대 학생들은 보통 마을버스를 애용한다고 들었지만,

도보로 이동하는 학생들은 이 빨간색 루트로 많이 이동합니다.

그래서 다이소와 스타벅스, 올리브영 들어와있는 대로변 자리가 더 좋기는 합니다.

근데 어쨌든 왔다갔다 하면서 눈에 보이는 각도 범위에 들어와있는 입지라서,

마켓팅 파워가 좀 있는 임차인을 유치하면 괜찮을 입지라고 생각했습니다.

 

주변에 가보니 요거트집이 별로 없던데, 그래서 1층은 요거트 카페도 좋을 것 같습니다.

상층부는 루프탑 술집, 카페, 식당, 운동시설 등이 무난하게 들어올 입지라고 판단했습니다.

 

주변 임대시세를 조사해봤을때,

토지매입비에 대수선 공사비까지 합친 원가 대비해서

4% 이상은 세팅이 될것 같다고 계산이 돼서 많이 추천드렸던 매물이었습니다.

      

 

그런데 제가 열심히 브리핑하고 있던 와중에 바로 팔려버렸습니다..

 

47억보다는 더 아랫 금액으로 거래됐을것으로 추정중입니다.

아래 건축물 개요를 보시면,

이 매물은 건폐율 이득을 30% 가까이 봐놓은 건물입니다.

57평짜리 땅인데 1층 건평이 50평.. 후덜덜하죠?ㅎㅎ

그리고 이 말은 뭐다? 뼈대만 남기더라도 대수선으로 진행해야 한다! 멸실하고 신축하면 안된다!

 

다행히 명도는 전층 가능한 조건이었기에,

외관 손보고,

3층에 주택 내력벽 트고 구조보강하고,

딱 이정도까지만 공사하셔도 상권 대비 임대료가 뒤쳐지지는 않을걸로 판단했습니다.

<이태원동 540번지>

◑매입point? 용산공원 및 더파크사이드 호재, 대로변 20억대

 

제가 마르고 닳도록 애정하는 용산 거래사례입니다.

용산 중에서도 동측, "녹사평~이태원~한남" 쪽을 정말 좋아합니다.

 

왜냐구요? 호재 깡패니까요..!!

 -용산공원

 -유엔사/수송부 부지에 고급 주거 및 쇼핑시설 입점

 -한남뉴타운

 -신분당선 정류장 신설 예정...

 

오를 일밖에 없는거 맞죠 이 정도면?ㅎㅎ

서울 시내에 이런 위치에 이렇게 호재있는곳이 어딨어요..

그래서 저쪽 지역은 너무 비싸게 사는것만 아니면 시세차익 프리미엄도 기대할 수 있고,

그리고 그 전에라도 임대수익도 괜찮아서 이자 내면서 버틸 수 있습니다.

 

특히 이 매물이 위치한 곳은 에어비앤비 촌입니다.

외국인들이 짐 풀고 전부 이태원 가서 놀기때문에 장사가 안될 수 없습니다ㅎㅎ

그리고 이 매물은 내부 구조보강에 인테리어까지 전부 되어있던 매물이었기 때문에

매입하고나서 딱히 밸류업을 하지 않더라도 그냥 쭈~욱 가져갈 수 있는 건물이었습니다.

현금 여력이 많지 않으신 분이고, 단타보다는 장타도 OK이신분, 대신 안전한 입지를 원한다 하시는 분에게 최적이었을 것 같습니다ㅎㅎ

 

얼핏 보기에 평당 가격이 1억 1천만원이라서, 비싼거 아닌가? 싶은 생각을 하신거면 조금 달리 보시라고 말씀드리고 싶네요. 지금 이 건물 또한 건폐율을 30% 넘게 이득본 건물이라서, 지금 당장 저 사이즈로 신축하려면 대지가 24평은 되어야 합니다. 대지가 15.7평이라고 다가 아닙니다. 층별 면적만 놓고보면 24평짜리를 샀을때와 동일한거라서 그렇게되면 평당 8400만원입니다.. 갑자기 금액이 괜찮아 보이지 않으신가요?ㅎㅎ

 

사신 분 다시 한 번 부럽습니다..

 

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아래 2건의 매매사례는 평당 5천대의 땅값에

배후세대 빵빵한 항아리 상권 내에, 4% 이상의 수익률을 자랑하는 구축 매물이었습니다. 

높은 임대료나 큰 시세차익을 욕심내서 바라고 들어간다기 보다는,

안정적으로 공실없이 운영하면서 땅값에 소폭 차익을 붙여서 추후 엑싯까지 가능한것으로 보이는 안정적인 매물로 판단됩니다.

<영등포동 624-20 이봄>

◑매입point? 항아리 상권,  4%중후반대 수익률

 

<도화동 347-60 모마바버샵> 

◑매입point? 항아리 상권, 10억대, 4% 수익률

 

 

날씨가 시~원해셔저 임장 가기 딱 좋은 날씨가 되었습니다.

매입 검토하시는 분들 편히 연락주시면

투자 목적에 맞게,

또 지금 시장 분위기를 감안해봤을때 어떤 건물을 매입하는것이 좋을지 판단하시는데에

도움 드리도록 하겠습니다.

이상 고재은 팀장이었습니다:)