더운 날씨만큼 핫했던 2024년 8월 거래사례

유난히 더운 여름인데 다들 어떻게 지내고 계신가요:)

날씨만큼 핫하게 거래되고 있는 빌딩 시장 상황 공유드리러 왔습니다.

강남 먼저 살펴보면요,

 

1. 압구정 로데오 평당3억 신고가 경신

원래 압구정 로데오 최고가는

지금 스투시 매장이 있는

220평 x 평당 2억 8천만원= 625억짜리 거래였습니다.

 

투자의 목적만 가지고

개인 단위의 투자자가 사지는 않았을거다 라는 예상대로

젠틀몬스터, 탬버린즈 등의 브랜드를 영위중인 "아이아이컴바인드"가

대출도 없이 올 현금으로 아주 최근 잔금을 치뤘죠.

그.런.데.

놀랍게도 신고가가 갱신됐습니다!
이번엔 평당 3억입니다.

여기도 도산공원이 보이는 동측에 1종일반주거지역 쪽이구요,
구축인데 살짝 리모델링만 완료한 컨디션인데,
매매금액이 무려 225억,
대지 75평 기준으로 나눠보면 평당 3억입니다ㅎㄷㄷ

루비스 라는 브런치집이 운영중이고(놀면뭐하니에 나왔던)
예전엔 멜팅샵 이라는 브런치집이 있던 자리입니다.
파스타 단가가 2~3만원대 하는 레벨이구요
여기도 주말에 가려면 오픈런 해야될 정도로 잘되는 집이라서
연면적 73평 밖에 안되는데 임대료를 무려 3000만원,
평당 40만원을 넘게 내고 있는 카페입니다.

로데오 치고도 굉장히 잘 맞춘 금액이라고 보여지기 때문에

수익률을 어느 정도 보고 샀는데 갑자기 임차인 퇴거하면 폭망!!

직접 사용을 한다거나 해서 임차인이 퇴거할지 말지는 지켜봐야 될것 같습니다ㅎㅎ

 

평당 3억에 이어서
평당 1억 8천만원대로 좋은 금액으로 빠르게 거래된 매물도 있습니다.

 

2. 같은 압구정 로데오 내 급매 평당 1.8억

1층에 압구정 편의점 이라는 오사카식 퓨전 포차가 들어와있는 건물이구요, (편의점 아닙니다ㅎㅎ) 

이 업장은 전국구인데, 서울에는 건대/홍대/압구정로데오 이렇게 있구요,

저도 아직 가보지는 못했는데 리뷰가 괜찮아 보여서 곧 가보려고 합니다ㅎㅎ

 

거래된 건물 이야기로 돌아오면,

100평짜리 2종땅이 185억에 거래가 되었습니다.

 

4m 도로라서 좁아서 아쉽긴 한데,

진입 도로쪽에 유료주차장이 있어서 답답한 길의 느낌은 아니예요.

그래도 붐비는 타이밍에 가면 통행이 어렵긴 했던 것 같아요..

근데 뭐 로데오야.. 차가 너무 많이 다녀요..

 

이쪽 라인 시세가 평당 2억 중반대인데
1억 8천이면 급매급으로 거래된거였구요!

 

건물은 2003년에 태어난 친구인데,

용적률을 40%나 이득봐서, 거의 1개층이 그냥 올라가있다고 보면 됩니다.

면적이 이득봤다보니 수익률도 강남치고 좋았어요.

 

중간에 1개층 정도 공실이 있었던걸 감안해도 월 3천만원 정도
수익률로 치면 2% 정도의 수익률 수준이었어서,
아마 평당가가 좋은 걸 보고
대출을 풀대출은 아니고,좀 덜 받고, 현금 좀 보유하고 계신분이
빠르게 줍줍해가지 않았을까 예상됩니다.

 

누가 매입하신지는 모르겠지만,
아마 잔금 치루시고 금방 다시 마진 좀 붙여서 파셔도
소화가 될 분위기이긴 합니다 요즘 로데오가ㅎㅎ

평당 3억도 찍은 마당에..ㅎㅎㅎㅎ

 

 

3. 이제는 좀 저주가 풀리길 바라는 논현동 건물

다음은 을지병원 사거리 2종일반주거지역 블럭에 용적률 391%짜리 건물입니다.
이건 사실 건물 공부 조금만 하신 분들도 다 알만한 유명한 건물인데요,
최근 2년동안 3번이나 거래된 매물입니다.

(고 이선균 배우의 부인인 전혜진 배우가 대표로 있던 법인인 까락컴퍼니도 한 때 소유했었죠)

 

근데 금액이 계속 올라서 파신거면 좋았을텐데,

아쉽게 계속 마이너스 거래가 됐습니다. 

140 → 150 → 147억..

보통 건물 매입할때 부대비용(취득세, 중개수수료, 법무사비용 등)을 매입가의 6% 정도 잡는데요,

거기에 이자비용 나간것까지 계산해보면

거의 이익이 나지 않았거나, 손해본 거래만 찍혀있다 고 해석이 됩니다..

강남 건물에, 그것도 도산대로 인근 땅에 이런 사례가 생겨서

혹자는 정말 비운의 땅이다.. 저주 언제 풀리냐.. 라는 슬픈 농담도 있었습니다..

거래가	평당가	계약일	잔금일	소유주	매입시 대출
147억	2억 374만원	2024-07-10	-	-	-
150억	2억 790만원	2023-05-12	2023-08-10	주식회사더삼육오컴퍼니	1,200,000
140억	1억 9,404만원	2022-03-17	2022-04-28	주식회사까락컴퍼니	1,000,000

이번에 매입하신 분은
평당 2억에 매입하신거구요,

물건 자체는 사실 좋습니다.
위치도 도산대로 1개 이면이고
북측으로 쭉쭉 뻗어있는 도로고
12m 너비라서 넓찍합니다. 제가 개인적으로 좋아하는 위치입니다.

건물은 노후도가 좀 있는데,
용적률을 거의 2배나 이득봤기 때문에, 그 부분 살려서 리모델링 해야되는 건물입니다.

지하1층에서 지상으로 8층이나 올라갔고
대지 72평에 연면적 330평이 넘습니다.
엘베 있고, 주차는 기계식으로 8대구요,

좋은 건물이었던만큼, 매입하신분이 예쁘게 리모델링 잘 하셨으면 좋겠습니다.

이제는 꽃길만 펼쳐지길!!

 

4. 지하층 층고만 무려 10m! 잘~ 지은 삼성동 신축

다음은 강남구청역과 선정릉역 사이 선릉로 우측 블락 삼성동 거래사례입니다.

올해 1월에 준공난 따끈한 신축건물이구요,
130억 / 대지 81평 / 평당1.6억입니다.
(신축 건물이니깐 건축비를 대략 31~32억 정도로 잡고 빼보면

땅값이 평당 1.2억원 정도로 잡힙니다)

지하는 2층까지 팠는데, 지하2층 층고가  6m, 지하1층 층고가 무려 4m ㅎㄷㄷ!

 (일반적으로 근린생활시설, 사무실 층고가 3m 정도만 되어도 괜찮습니다!)

이쪽이 엔터테인먼트가 선호 지역이기 때문에

아예 타겟을 잡고 일부러 돈을 들여서 지하를 깊게 파셨을 겁니다ㅎㅎ

지하층에 연습실을 개방감 있게 만들어두면 어필이 크게 될테니까요!

다만 일조권을 빡세게 받아서 지상으로는 5층까지 올라갔고

용적률은 꽉 못채워 지었습니다. (3종인데 용적률 206% / 연면적 약 263평)

금액만 놓고보면 시세 수준으로 거래된것 같지만, 건물이 예뻤습니다.

실제로 가보면 신경써서 예쁘게 잘 지어놓으셔서 층고도 높고, 내부 공간도 잘 빼놨습니다.
임차도 잘 맞추실 것 같아요 여기는!

제가 엔터쪽 임차인이라면 입주하고 싶을것 같습니다ㅎㅎ

 

여기까지 최근 강남 빌딩 거래사례 중에

제 뇌리에 남았던 매물들 좀 말씀 드려봤구요,

정말 지금 너무 많이 거래되고 있습니다.

금액만 상식적인 수준으로 조정되면 바로 계약되는 수준입니다.

 

더 자세한 내용은 유선문의 주시면 좋을 것 같구요,

더 재밌는 이야기로 또 오겠습니다:) 코로나 조심하세요!