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가짜 임대수익률 주의보
고재은
2025. 1. 3. 15:20
안녕하세요 고빌딩 고팀장입니다.
2025년이 밝았습니다! 새해 복 많이 받으세요:)
저는 새해를 맞이해서 고객분들께만 새해 인사를 드릴 뿐만 아니라,
은행 지점장님들에게도 분위기 여쭐겸 연락을 드리는데요,
신한은행 모 부지점장님 말씀으로는,
"금리는 내려갔지만 경기가 워낙 안좋기때문에,
올해 대출 심사시에는
과연 임대료로 이자 커버가 가능할지?에 대한 부분을 강화해서 보려고 한다"
라고 이야기 하시더라구요...
안그래도 공실이 해소가 안되고 있는 마당에...
시세차익용 매물 추천드릴때 1-2년치 임대료는 못받을 계산하고
매입하시자 라는 말씀을 드리고 있는 마당에...
대출까지 안나오는 상황이 펼쳐진다면....
가족 구성원이 들어간 법인 신설 후에
풀대출 받아서 매매가의 20-30%의 현금만 갖고 공격적으로 매입하는건 당분간 어려울 수 있겠죠
실사용 목적으로 건물 매입을 검토하시는 분들은 거리가 먼 얘기겠지만,
그 외에
임대수익이던 시세차익이던
오롯이 투자 목적으로만 매입을 검토하시던 분들은
검토 금액대를 많이 낮춰서 보시게 될겁니다.
수익률에 대한 계산도 더 예민하게 보고 들어가셔야 될거구요.
(임대업 신설 법인 기준 이야기입니다)
특히나, 주변 임대 시세보다 임대료를 현저히 높게 받고 있다거나,
리스백(세일즈앤리스백) 조건으로 1-2년정도 매도자(전소유주)가 임대료를 내고 쓰다가 나가겠다 라는 식의 특약 조건이 걸린상태에서 매입을 검토하시는 중이라면!
반드시 이런 질문을 해보셔야 합니다!
"갑자기 모두가 나가버려서 임대를 새로 맞춘다면 현실적으로 얼마에 맞출 수 있을지?"
이걸 어떻게 파악하냐?
1번
적어도,
매물 추천해준 빌딩 중개인과 손잡고
매물 주변 동네 부동산 꼭 들어가보세요.
들어가셔서,
나중에 이 건물 사서 당신네 부동산에게 임대차 단독중개 하시도록 우선권 드릴테니
액츄얼한 임대시세 정보 달라고 해보세요.
웬만한 부동산 사장님들 협조적으로 잘 알려주십니다.
(물론 나중에 단독중개에 대한 약속은 지키셔야겠죠:)
귀찮다고 대충 빌딩 중개인에게만 물어보고 끝나는게 아니라,
꼭 동네 부동산 가보세요. 빌딩 중개인이 못미덥다면 혼자라도 꼭 가보세요!
2번
이 사이트를 추천드립니다. "샌디 프로퍼티"
https://www.sandiprop.com/market-value/
지역별로 1평당 임대료와 공실률이 뜹니다.
테헤란로쪽을 살펴볼까요?
